Logo

Secoya Campus toekomstbestendiger dankzij nieuw horecaconcept

  • HTC Advies
  • Facilitaire dienstverlening & gebouwbeheer
In 2015 stond 36.000 vierkante meter kantoorruimte op de Secoya Campus in Utrecht nog leeg. Onderdeel van de herontwikkeling was een vernieuwd bedrijfsrestaurant. Een eerste plan bleek financieel onhaalbaar, waarop HTC Advies werd ingeschakeld voor een second opinion. Daarna ging het roer om en maakte Tom Rietveld, directeur HTC Concepts, een nieuw voorstel.
Beeld Secoya Campus toekomstbestendiger dankzij nieuw horecaconcept

“We liepen met de ontwikkeling van het restaurant vast en hadden hulp nodig. HTC Advies voelde dit heel goed aan. Daarbij was het prettig dat zij niet direct aan hun eigen portemonnee dachten,” vertelt Thijs Evers, zelfstandig vastgoedadviseur, over het moment dat hij met HTC Advies in zee ging. Evers werkt sinds april 2015 voor de eigenaar van de Secoya Campus in Utrecht, waarop vijf gebouwen staan met in totaal 36.000 vierkante meter aan kantooroppervlakte.
“Toen ik hier in 2015 na het vertrek van Atos begon, was het parkeerterrein op mijn auto na leeg en de kantoren waren verouderd. De eigenaar, het Pensioenfonds voor Metaal & Techniek, wilde meer verschillende huurders om het risico op leegstand in de toekomst te verkleinen. Onderdeel van de plannen was een compleet nieuw bedrijfsrestaurant dat circa 2.000 personen kon bedienen.”

Hospitality

In het voorjaar van 2016, het verhuurpercentage lag toen op 30 procent, gaat Evers samenwerken met Marc Hauptmeijer van Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield wordt verantwoordelijk voor het technisch en hospitality management van de campus. Evers: “Een kwaliteit van Marc is dat hij hotelschool heeft gedaan. Dat is een van de redenen dat ik met hem wilde samenwerken. Marc snapt de hospitalitygedachte en wij willen huurders en bezoekers een wow-gevoel geven. Vanaf het moment dat je het terrein betreedt, moet je je welkom voelen.” Samen met Evers pakt Hauptmeijer onder andere de vernieuwing van het bedrijfsrestaurant aan. Het moet een restaurant worden dat past bij het guiding principle ‘The living building’ en bij Tribes, de organisatie die het publieke gedeelte van gebouw C managet. Elders in het gebouw biedt Tribes bovendien werkplekken en vergaderruimtes te huur aan. Alle andere bedrijfsrestaurants in de gebouwen op Secoya zijn vervallen, en het is de bedoeling dat campusbewoners naar het nieuwe restaurant worden getrokken. Evers: “Toen wij met HTC aan de slag gingen, lag er al een plan van een andere partij, maar dat vloog de bocht uit met een grootschalige aanpak en een peperdure verbouwing op twee verdiepingen. Dat werd onbetaalbaar. Via Marc kwamen we bij HTC Advies terecht. Zij snapten precies waar wij naar op zoek waren; wij spraken dezelfde taal.” Michiel van Noort, senior adviseur bij HTC Advies: “Wij hebben eerst een second opinion uitgevoerd op het eerste plan. Het was geen slecht plan maar het pakte te duur uit. Naar ons idee konden we het doel van het nieuwe restaurant ook op een minder ingewikkelde, en dus minder kostbare, manier realiseren.” Evers: “Al snel presenteerde directeur Tom Rietveld zijn eerste schets van de plannen op een A4’tje en zei erbij: volgens mij kan het binnen jullie budget en op tijd. Vanaf dat moment stonden we er niet meer alleen voor. Dat het na de zomer van 2016 af moest zijn, was een uitdaging, maar ik had daarover nu eenmaal afspraken gemaakt met huurders.”

Geen frituur

Hauptmeijer: “We wilden een upgrade en verbeterde capaciteit, maar naast een kwaliteitsimpuls zijn omzet en verdienmodel ook belangrijk. Het begon voor ons met de missie achter de Secoya-gebouwen: The Living Building. Deze missie staat voor natuur, work-life balance, duurzaamheid, verbinden, ontmoeten en gezondheid. Een duurzame werkomgeving gecombineerd met uitstraling en exposure. Alleen een werkplek bieden is dan niet voldoende.” “Daar komt dan nog bij dat het om een multitenantgebouw gaat,” vult Van Noort aan. “Dit betekent veel verschillende gebruikers. Zo zat onze grootste huurder hiervoor op een industrieterrein waar ze waren gewend aan iedere dag een broodje kroket.” Evers: “Wij wilden dat niet. We hebben bewust gekozen voor duurzaam en gezond. Wij willen een kok die weer echt kookt en daar past wat ons betreft geen frituur bij.” Tom Rietveld: “De oude keuken moesten we afschrijven.
Logistiek klopten de looproutes en de wasstraat niet. De spoelkeuken maakte te veel lawaai, en zat te dicht bij het zitgebied.” Hij maakte een nieuw ontwerp: “Gezien de toename van het aantal lunchgebruikers in de toekomst, is het restaurant uitgebreid. Er zat een extra ruimte achter de keuken die niet werd gebruikt; deze had nogal een troosteloze uitstraling. We hebben deze omgetoverd tot een sfeervolle horecaruimte met voldoende zitplaatsen. Voor de keuken selecteerden wij na een aanbesteding een leverancier met wie wij al vaker hadden gewerkt.”

Dezelfde cateraar

Tegelijkertijd speelde de vraag: wie gaat het restaurant exploiteren? Hauptmeijer: “Wie is de ondernemer die gasten kan verrassen en verleiden? Die campusbewoners uit de gebouwen naar het restaurant krijgt? En hoe geef je invulling aan hospitality?” Rietveld kwam met een zowel voor de hand liggende als onorthodoxe suggestie: verder gaan met de cateraar die het al deed: Christiaan van Rooijen, van Van Rooijen Catering. Rietveld: “Men verwachtte misschien een groot aanbestedingstraject, maar ik kreeg de vrijheid om eerst met Christiaan
om de tafel te gaan. Het is een complexe cateringlocatie. Je moet fi nancieel inzicht hebben, de gave om personeel aan je te binden, originele en gezonde broodjes en maaltijden maken, en aansluiten bij de behoeften van bezoekers. In een gesprek kwamen deze en veel andere onderdelen aan bod. Als het overgrote deel bij de cateraar past en hij kan het praktisch ook uitvoeren, dan ben je al een heel eind. Christiaan gaf aan dat hij het zag zitten en stelde zijn concept Rootz voor.”

Volledige exploitatie

Van Rooijen maakte een exploitatieprognose en HTC Advies toetste deze aan de markt. Ook was belangrijk dat de cateraar het gewenste kwaliteitsniveau kon halen. Uiteindelijk werd het advies van Rietveld overgenomen om met Van Rooijen verder te gaan. Van Noort: “Mits er een goed contract kwam op basis van het aantal lunchgebruikers. Je hebt je pandbewoners en een bepaald percentage dat gebruikmaakt van het restaurant; daarop baseer je je vierkante meters. Thijs en Marc hebben uiteindelijk een vijfjarig contract afgesloten.” Evers: “Christiaan van Rooijen zag wat we investeerden en heeft daarin net als wij een risico genomen. We hadden er allebei vertrouwen in. Het moet voor bezoekers betaalbaar zijn en voor de cateraar rendabel. Hij is immers verantwoordelijk voor de volledige exploitatie. Het succes van Secoya staat of valt onder meer met het restaurant.” Hauptmeijer: “De exploitant van het restaurant is de helft van het succes. Wij signaleerden zelf ook al betrokkenheid bij Christiaan. We merkten dat hij wilde investeren en mee wilde bouwen. Belangrijk in zo’n contract is dat de cateraar blijft ondernemen. Voor ons is belangrijk dat wij gasten blijven verrassen en blijven variëren met eten en drinken.”

Drama

Toch ging niet alles goed, haalt Rietveld aan: “We selecteerden een keukenleverancier en ik adviseerde met zijn voorstel akkoord te gaan. Ik kende die leverancier al. Maar toen werd deze onverwacht overgenomen. Er ontstond onrust bij deze partij en iemand op een spilfunctie vertrok. We kregen problemen met levertijden, moesten bestellingen nabellen die dan nog niet bleken te zijn gedaan – het werd een drama. Bij dit soort onvoorziene zaken is het belangrijk om snel te schakelen, op te treden en de schade te beperken.” Hauptmeijer: “Onze technisch manager heeft de meeste klappen opgevangen en uiteindelijk is het goed gekomen, hoewel tot vorige week nog een onderdeel ontbrak.”

Resultaat

“Het resultaat mag er echter zijn,” vindt Evers. “Er staat nu een geweldige keuken waar onze chef-kok Marc Engelen heel erg goed mee uit de voeten kan. Alles is zoals we het hadden bedoeld – er is niets waar we niet blij mee zijn.” Met de modernisering van het restaurant is een stap gezet in het toekomstbestendig maken van het gebouwencomplex. 65 procent van de Secoya Campus is op dit moment verhuurd. Onder hen zijn heel kleine huurders maar ook een huurder die 4.000 vierkante meter huurt. Zowel Color Business Center als Tribes verhuren kleine kantoren en vergaderruimtes. Uiteindelijk zullen er 2.000 campusbewoners zijn, van wie er zo’n 700 dagelijks zullen komen lunchen in het restaurant. “Eind dit jaar is de verwachting dat de bezetting van de kantoren 95 procent is. Fase 1 is dan afgerond,” vertelt Evers. “Fase 2 (2018/2019) is een fase van finetunen, aan de knoppen draaien, consolideren, kijken waar ruimte is voor verbetering. Ook in het restaurant: meer vers, betere producten en nog meer aansluiten bij de behoefte van bezoekers.”

Specialist aan tafel

Hij blikt terug: “Gelukkig zijn we ondanks de tijdsdruk destijds niet gezwicht voor het duurdere alternatief en hebben we op de rem getrapt. HTC Advies ging daar correct mee om. Zij verwezen het plan van hun voorganger niet direct naar de prullenbak. Zij hebben eerst goed geluisterd.” Hauptmeijer: “Er was sprake van enorme deskundigheid en Tom kon snel inschatten wat mogelijk zou zijn. We hebben ervaren hoe belangrijk het is om een specialist aan tafel te hebben.” Rietveld: “We snapten elkaars vakgebied. Marc ziet het verband tussen vastgoed en hospitality en het is een prachtig project geworden. Geluk speelt een rol, maar pech ook. Over de problemen bij de inbouw van de keuken heb ik me heel bezwaard gevoeld, maar het is uiteindelijk allemaal opgelost.” Evers: “Wat me opvalt is dat we het tijdens dit gesprek nauwelijks over geld hebben gehad en dat was tijdens onze samenwerking net zo. Wij wilden kwaliteit en geen partij die als eerste aan zijn eigen portemonnee denkt.” “Goede adviezen op basis van vertrouwen,” besluit Rietveld.

Marc Hauptmeijer, senior facilitair manager bij Cushman & Wakefield

Michiel van Noort, senior adviseur bij HTC Advies

Thijs Evers, zelfstandig vastgoedadviseur

Tom Rietveld, directeur HTC Concepts

HTC Advies creëert en realiseert concepten voor Foodservice & Hospitality op maat. Samen met de klant ontwikkelen wij een visie, creëren we een concreet concept en zoeken we een partner voor de exploitatie en verzorgen wij het contractmanagement. Het resultaat: gezamenlijk succesvol zijn in het bereiken van vooraf gestelde doelen.

Aanbieder

LeverancierHTC Advies
RegioAlmere
Meer informatie

Meer cases